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信達(dá)快付pos機(jī)總部
觀點(diǎn)網(wǎng) 與華融資產(chǎn)及地方國(guó)資的合作懸而未決，苦苦保衛(wèi)流動(dòng)性的中南建設(shè)迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。
10月27日晚間，中南建設(shè)宣布，全資子公司南通中南新世界中心開發(fā)有限公司（下稱南京新世界）及南通日禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱南通日禾）作為有限合伙人，與獨(dú)立第三方信達(dá)資本管理有限公司、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司合作設(shè)立南京信璟紓困產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱南京信璟），進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
根據(jù)公告，新設(shè)立的合伙企業(yè)總計(jì)出資約12.71億元，其中信達(dá)資本擔(dān)任執(zhí)行事務(wù)合伙人和普通合伙人（GP），占比0.1%；中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)合伙人（LP1）出資6.65億元，占比52.3%；南京日禾、南京新世界作為劣后級(jí)有限合伙人（LP2及LP3），共計(jì)出資6.06億元，占比47.7%。
公告當(dāng)日，中南建設(shè)迅速披露了合伙企業(yè)紓困的標(biāo)的，即南通嘉康置業(yè)有限公司（下稱南通嘉康）及泰興市逸帆置業(yè)有限公司（泰興逸帆）近乎全部股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，分別對(duì)應(yīng)海安春風(fēng)里、泰州中南君啟兩個(gè)項(xiàng)目。
而據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，上述兩個(gè)項(xiàng)目之前的股東均包括愛建信托，意味著此次信達(dá)介入，或許正是為了化解過往“明股實(shí)債”類項(xiàng)目所積攢的風(fēng)險(xiǎn)。
更早之前，包括華融資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)等全國(guó)性及地方性AMC也陸續(xù)介入到中南建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)出清之中，截至8月底約有10多個(gè)應(yīng)收項(xiàng)目處于提交和審批過程。在“活下來”這條道路上，中南建設(shè)仍需要付諸更多努力，并借助更多第三方力量。
合作細(xì)節(jié)
對(duì)于最新與信達(dá)設(shè)立合伙企業(yè)，中南建設(shè)表示，本次投資旨在拓寬合作渠道，與合作方一起推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，加快行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)。
合伙企業(yè)設(shè)立后，首批紓困的項(xiàng)目便浮出水面。
其中，紓困基金南京信璟以1980萬元和2.35億元，分別收購(gòu)南通尚柏管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的南通嘉康99%股權(quán)及對(duì)南通嘉康的2.4億元債權(quán)；同時(shí)以999萬元和4.3億元，分別收購(gòu)泰州市璟榮企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的泰興逸帆99.9%股權(quán)及對(duì)泰興逸帆的4.39億元債權(quán)。
在上述重組中，泰興逸帆和南通嘉康相互作為共同債務(wù)人，中南建設(shè)作為兩家子公司共同債務(wù)人，為有關(guān)重組提供擔(dān)保，擔(dān)保金額合計(jì)8.91億元。重組期限均為36個(gè)月。
觀點(diǎn)新媒體了解，南通嘉康持有海安鼎鑫置業(yè)有限公司60%股權(quán)，后者為中南建設(shè)與神輝置業(yè)合作項(xiàng)目“海安春風(fēng)里”的開發(fā)商；泰興逸帆持有南通嘉熙置業(yè)有限公司55%股權(quán)，南通嘉熙子公司泰州市弘悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為泰州“中南君啟”開發(fā)商。
資料顯示，海安春風(fēng)里規(guī)劃7棟住宅，約462戶，位于海安市核心區(qū)位，并已于2021年6月底開盤；中南君啟同樣于去年6月底開盤，項(xiàng)目占地8.1萬平方米，建筑面積23.21萬平方米。
而工商信息顯示，泰州璟榮及南通尚柏兩家合伙企業(yè)分別成立于2021年3月、4月，均有愛建信托的身影，且比例在49%以上。
中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司網(wǎng)站顯示，愛建信托曾于去年陸續(xù)發(fā)行了“愛建共贏-中南泰州集合資金信托計(jì)劃”、“愛建共贏--中南南通1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，公示時(shí)間為4月、5月。
此外，另一家上市公司百大集團(tuán)此前披露購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品情況的公告中，透露出上述一份信托計(jì)劃的底細(xì)。據(jù)悉，“愛建共贏-中南泰州集合資金信托計(jì)劃”底層資產(chǎn)正是泰州弘悅開發(fā)的項(xiàng)目，該筆信托的到期日為10月2日。
種種跡象表明，中南建設(shè)曾與愛建信托就泰州及南通項(xiàng)目發(fā)行信托計(jì)劃融資展開過合作，且可能到期或臨近期限。有市場(chǎng)分析認(rèn)為，引入信達(dá)正是為了替換掉明股實(shí)債的愛建信托。
海安春風(fēng)里項(xiàng)目大股東重組后股權(quán)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告
如今在中國(guó)信達(dá)入局之后，海安春風(fēng)里、泰州中南君啟將基本抹去愛建信托的痕跡。按照當(dāng)下AMC援助房企的主流模式，前者一般通過收購(gòu)債權(quán)，對(duì)債務(wù)期限、擔(dān)保抵押條件等進(jìn)行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況提供流動(dòng)性資金支持，讓房企能夠以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的退出。
在收益分配上，按照中南建設(shè)與信達(dá)的協(xié)議，合伙企業(yè)收益來源于投資項(xiàng)目的債權(quán)收購(gòu)暨債務(wù)重組回收資金及補(bǔ)足資金，按順序先向GP分配執(zhí)行合伙事務(wù)報(bào)酬，再向監(jiān)管方支付監(jiān)管服務(wù)費(fèi)，向LP1分配固定收益和實(shí)繳出資，向GP分配實(shí)繳出資后，剩余收益向LP2、LP3分配。
上述模式往往針對(duì)資產(chǎn)充足、具備一定的運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力，但出現(xiàn)短期流動(dòng)性問題的房企。而自房企大規(guī)模出險(xiǎn)以來，中國(guó)信達(dá)已與包括恒大、融創(chuàng)、世茂、泰禾等多家房企開展過合作。
據(jù)信達(dá)地產(chǎn)10月27日官微披露，前三季度公司參與了30多家危困房企項(xiàng)目研判，累計(jì)跟進(jìn)項(xiàng)目300多個(gè)。截至目前，已實(shí)現(xiàn)4個(gè)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、4個(gè)項(xiàng)目解決逾期風(fēng)險(xiǎn)，并積極跟進(jìn)省級(jí)房地產(chǎn)紓困基金的推進(jìn)工作，采取小股+輕資產(chǎn)模式介入紓困項(xiàng)目。
保衛(wèi)流動(dòng)性
更早之前于5月份，中南建設(shè)控股股東中南集團(tuán)成功牽手華融資產(chǎn)及地方國(guó)資，后者將在項(xiàng)目并購(gòu)、資產(chǎn)盤活等方面與前者展開合作，相關(guān)合作涉及資金不超過50億元。
8月9日，中南集團(tuán)宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司舉行業(yè)務(wù)簽約儀式，約定共同設(shè)立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內(nèi)容。資料顯示，江蘇資產(chǎn)是中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的全國(guó)首批地方AMC之一。
但合作此后遲遲未正式落地。在8月末的2022年半年度業(yè)績(jī)交流會(huì)上，中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含稱，跟華融資產(chǎn)以及江蘇資產(chǎn)兩大合作，已有10來個(gè)應(yīng)收款的項(xiàng)目做了提交，也在評(píng)審的過程中，后續(xù)會(huì)看審批情況落地。
其續(xù)指，與AMC的合作前期也存在著一定的磨合談判期，融資落地沒有比想象中那么快，這個(gè)也在各級(jí)政府的幫助下，公司和相關(guān)的機(jī)構(gòu)都在共同的推進(jìn)，希望能夠早日突破。
在數(shù)家AMC加入的背后，中南建設(shè)正面臨著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及流動(dòng)性的壓力。
地產(chǎn)行業(yè)下行之中，上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.35億元，較去年同期減少37.28%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損16.15億元，較去年同期減少192.41%。截至期末，中南建設(shè)有息負(fù)債余額511.7億元，凈負(fù)債率85.19%。
在2021年12月，就有市場(chǎng)消息稱，中南建設(shè)出現(xiàn)商票逾期不兌付的消息，截至去年底，有數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)違約商業(yè)承兌匯票，共計(jì)454筆，金額高達(dá)4.78億元。今年3月，中南建設(shè)“17中南01”等多支境內(nèi)債券觸發(fā)違約條款的消息傳出。
此外，中南建設(shè)在對(duì)外擔(dān)保方面的風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。截至10月27日，該公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額473.33億元，占最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的202.15%。
流動(dòng)性危機(jī)之下，中南建設(shè)全力自救，今年以來該公司接連出手中南絲路城市運(yùn)營(yíng)、中南服務(wù)的子公司。
同時(shí)，對(duì)于已有債務(wù)，中南建設(shè)則設(shè)法延長(zhǎng)期限。
10月26日，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，旗下南寧景信置業(yè)有限公司等多家公司對(duì)深圳安創(chuàng)投資管理有限公司的債務(wù)本金合計(jì)12.08億元。
中南建設(shè)擬將旗下公司南寧景信18%股權(quán)、廣西潤(rùn)鴻置業(yè)有限公司70%股權(quán)、云南億鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權(quán)，讓予深圳安創(chuàng)進(jìn)行重組，并有權(quán)在債務(wù)償還完畢后回購(gòu)有關(guān)股權(quán)。
此次債務(wù)重組擔(dān)保條件堪稱苛刻，中南建設(shè)將旗下青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司等5家公司及地塊等資產(chǎn)為這筆債務(wù)進(jìn)行連帶責(zé)任擔(dān)保，期限為三年。
經(jīng)查，深圳安創(chuàng)為平安不動(dòng)產(chǎn)和平安保險(xiǎn)。
對(duì)于近期熱門的開發(fā)商與中債信用增進(jìn)公司合作發(fā)債融資，中南建設(shè)也有所涉及。9月21日市場(chǎng)消息，中南建設(shè)此前曾參與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)組織的房企座談。對(duì)于目前的進(jìn)展，中南建設(shè)稱，正在推進(jìn)合作的計(jì)劃。
當(dāng)前，中南建設(shè)已將維護(hù)流動(dòng)性作為工作的重中之重，該公司管理層表示，要舍棄一些利益，包括規(guī)模，包括利潤(rùn)，包括業(yè)務(wù)范圍等等，把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉，只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機(jī)的緩解之前，不會(huì)旁顧其他。
今年上半年，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入凈額468億，其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金反映到全域回款216億，整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量是418億，比去年同期來說有99%上升，實(shí)現(xiàn)了超過4年持續(xù)的正值。
陳昱含稱，未來一年，中南建設(shè)各類應(yīng)付在557億元，不考慮應(yīng)收帶來的流入情況下，月度支出46億。在當(dāng)下的情境下，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金完全可以覆蓋未來一年的負(fù)債和各項(xiàng)必要的支出。
本文源自觀點(diǎn)網(wǎng)
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